Locataire ou propriétaire : qui doit payer la dératisation ?

Ce que prévoit la réglementation

• Le logement décent : la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ELAN de 2018, impose au bailleur de remettre un logement exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites.
• L'entretien courant : pendant le bail, le locataire doit entretenir le logement ; une infestation causée par sa négligence peut être à sa charge.
• Les charges récupérables : le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des dépenses que le propriétaire peut récupérer sur les locataires, parmi lesquelles certains produits utilisés pour les parties communes.
• La salubrité des immeubles : le règlement sanitaire départemental impose aux propriétaires de prendre les mesures nécessaires contre les rongeurs ; dans une copropriété, le syndic fait traiter les parties communes.

Ce qui peut être récupéré dans les charges

La liste du décret de 1987 vise la « fourniture de produits de désinsectisation et désinfection » des parties communes intérieures (source : fiche « Charges locatives » de service-public.gouv.fr). La main-d'œuvre d'une entreprise extérieure n'y est pas mentionnée ; sa récupération dépend de la situation. La dératisation n'y est pas citée expressément et son caractère récupérable est discuté : vérifiez votre situation auprès de l'ADIL.

Ces règles s'appliquent différemment selon les situations : en cas de doute, l'ADIL de votre département vous renseigne gratuitement.

Les situations les plus courantes

Infestation découverte à l'entrée dans les lieux

Le logement doit être remis exempt de nuisibles : la dératisation incombe au propriétaire, d'autant plus si l'infestation tient à l'état du bâtiment.

Infestation due à un défaut d'entretien

Déchets laissés à l'abandon, nourriture accessible : si l'infestation résulte du comportement du locataire, le coût de l'intervention peut lui revenir, en particulier après des avertissements restés sans effet.

Infestation en copropriété

Lorsque des rongeurs circulent à partir des parties communes, le syndicat des copropriétaires fait traiter les parties communes et, si nécessaire, les logements touchés, aux frais de la copropriété. Les dépenses récupérables sont ensuite réparties dans les charges. Organiser un contrat de dératisation en copropriété

Maison louée

• Le locataire signale l'infestation au propriétaire, de préférence par écrit. Il peut aussi se renseigner auprès du service d'hygiène de sa mairie.
• Le propriétaire doit agir rapidement ; une lettre recommandée avec accusé de réception peut le mettre en demeure de le faire.

Pour une activité très légère, le locataire peut poser quelques pièges en attendant ; une infestation installée relève d'une intervention professionnelle.

Local commercial

En bail commercial, la répartition des frais dépend des clauses du bail. L'exploitant gère en général la lutte contre les nuisibles dans ses locaux, et le propriétaire peut être concerné si la cause tient au bâtiment. Le contrat de dératisation

En cas de désaccord

1. Garder une trace écrite de tous les échanges, photos et constats.
2. Chercher un accord amiable, éventuellement avec l'aide d'un médiateur ou de son assurance habitation.
3. Se renseigner auprès de l'ADIL ou d'un conseiller juridique.
4. Saisir la commission départementale de conciliation, gratuite.
5. En dernier recours, saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.

Pourquoi faire intervenir un professionnel

Certaines assurances demandent qu'une intervention professionnelle soit réalisée pour prendre en charge des dégâts causés par des nuisibles. Un compte rendu d'intervention documente aussi la situation en cas de litige. Et une intervention efficace dès le départ évite que le problème, et son coût, ne grossisse.

Dératisation et désinsectisation

La dératisation concerne les rongeurs, la désinsectisation les insectes, comme les cafards ou les punaises de lit. Les mêmes principes s'appliquent : logement remis exempt de nuisibles, responsabilité liée à la cause de l'infestation, répartition des charges selon la réglementation. Pour la désinsectisation des parties communes, les produits peuvent être récupérés sur les locataires, pas la main-d'œuvre de l'entreprise.

Prévenir, le meilleur moyen d'éviter le conflit

Bonne gestion des déchets, denrées rangées, signalement rapide des premiers signes, traitement des accès une fois l'activité terminée : une infestation traitée tôt coûte moins cher à tout le monde.